Tráfego pago para imobiliárias e corretores de imóveis

Tráfego pago para imobiliária funciona quando o anúncio mostra um imóvel específico, e não a marca da imobiliária. Quem procura casa ou apartamento quer ver o imóvel, o bairro e as condições; um anúncio de "encontre o imóvel dos seus sonhos" não responde a nada disso e gera pouco contato. O segundo ponto é o atendimento: boa parte de quem chama pergunta só o valor, e o trabalho é transformar essa pergunta em conversa. E o terceiro é a regra do conselho: o número do CRECI precisa aparecer em toda peça, no tamanho que o COFECI determina.

Por que o anúncio institucional de imobiliária gera pouco contato

O anúncio institucional fala de quem anuncia: anos de mercado, atendimento personalizado, "o melhor portfólio da cidade". Só que a pessoa rolando o Instagram em Juiz de Fora não está procurando uma imobiliária. Ela está procurando um apartamento de dois quartos perto do trabalho, ou uma casa com quintal para o cachorro.

Quando o anúncio mostra um imóvel de verdade, com foto real, bairro e o que ele tem, a pessoa decide em segundos se aquilo serve para ela. Se serve, ela chama. Se não serve, ela passa, e isso também é bom: você não paga a conversa de quem nunca ia comprar aquele imóvel.

A imobiliária continua aparecendo, porque o nome está na página, no perfil e no CRECI de cada peça. A diferença é que a marca vira a assinatura do anúncio, e não o assunto dele.

Como montar o anúncio de imóvel específico no Instagram e no Facebook

Na Meta, eu monto o anúncio em volta de um imóvel ou de um grupo de imóveis bem parecidos. Misturar uma quitinete no Centro com uma casa de quatro quartos num condomínio fechado na mesma peça é falar com dois compradores ao mesmo tempo e não convencer nenhum.

O que costuma entrar em cada anúncio:

1. Fotos reais do imóvel, começando pela que mais vende: a sala clara, a vista, a área de lazer. Foto escura ou torta derruba o interesse antes de a pessoa ler o texto.
2. Bairro ou região, porque é o primeiro filtro de quem procura imóvel.
3. As informações que decidem a conversa: quartos, vagas, metragem e, quando o proprietário concorda, o valor ou a faixa de valor.
4. Um convite claro para o próximo passo, como chamar no WhatsApp para receber mais fotos ou marcar visita.
5. O nome e o número do CRECI, que eu explico mais abaixo.

Vídeo curto andando pelo imóvel funciona bem, porque mostra a planta de um jeito que a foto não mostra. E repare que colocar o valor no anúncio afasta quem procura algo em outra faixa, o que deixa a caixa de mensagens mais limpa. Escrevi sobre esse efeito de filtro no artigo sobre anúncio que só traz curioso.

Google ou Instagram para vender imóvel

As duas plataformas pegam a pessoa em momentos diferentes da procura, e a escolha depende de quantos imóveis você tem e de quanto a pessoa já sabe o que quer.

No Google, a campanha de pesquisa depende muito das palavras-chave negativas, que o próprio Google descreve como a forma de excluir termos para o anúncio aparecer só em pesquisas relevantes. Em imobiliária isso pesa: quem vende imóvel não quer pagar o clique de quem procura aluguel, e quem só aluga não quer o de quem procura "corretor de imóveis vaga". Eu comparo as duas plataformas com mais calma no artigo sobre Meta Ads ou Google Ads com verba curta.

Mandar a pessoa do Google para a página inicial do site é desperdício. Ela pesquisou um tipo de imóvel e precisa cair num lugar que mostre aquele tipo de imóvel. Se o site da imobiliária não tem essa página, vale uma landing page feita para a campanha.

O lead que só quer saber o valor do imóvel

É a reclamação que mais aparece em imobiliária que anuncia: a pessoa chama, pergunta "qual o valor?", recebe a resposta e some. Dá a impressão de que a campanha só traz curioso.

Parte disso é natural. Valor é o primeiro filtro de qualquer comprador, e quem está fora da faixa vai sumir de qualquer jeito. O que dá para mudar é o que acontece com quem está dentro da faixa.

O que eu oriento o corretor a fazer:

• Responder o valor sem rodeio. Esconder o preço para forçar a ligação irrita e faz a pessoa ir para o próximo anúncio.
• Emendar uma pergunta que ajude a pessoa a avançar, como quantos quartos ela precisa, quais bairros considera e para quando pensa a mudança. Quem tem interesse real responde, e a conversa começa.
• Oferecer algo além do anúncio: mais fotos, um vídeo, outro imóvel parecido na mesma faixa.
• Registrar quem não avançou. Compra de imóvel é decisão longa. Quem não marcou visita hoje pode marcar daqui a dois meses, se alguém voltar a falar com ela.

Esse último ponto é onde muita imobiliária perde venda, porque o contato se perde no WhatsApp de cada corretor. Eu detalho o atendimento no artigo sobre o que fazer quando o lead chega no WhatsApp, e é o que organizo no CRM: cada contato com a origem, a etapa e a data de retorno.

O que a Resolução COFECI 1.065/2007 exige do CRECI no anúncio

A publicidade do corretor de imóveis tem regra própria, e ela vale para anúncio pago tanto quanto para placa e panfleto. A Resolução COFECI 1.065/2007 determina:

• Corretor pessoa física: o nome vem acompanhado da expressão que identifica a profissão, sempre seguida do número de inscrição no CRECI, com a sigla, em destaque idêntico ao dessa expressão.
• Tamanho mínimo: o número do CRECI não pode ter tamanho de impressão inferior a 25% do nome usado na peça.
• Imobiliária (pessoa jurídica): o número de inscrição vem precedido da sigla CRECI e acrescido da letra J, com o mesmo tamanho mínimo de 25% do nome ou do nome de fantasia.
• Mídia falada: o número do CRECI também precisa ser dito em voz alta.

Esse último item pega muito vídeo de Instagram. Se o corretor aparece apresentando o imóvel, vale dizer o CRECI na fala, além de mostrar na tela. E o tamanho de 25% derruba aquele número minúsculo no canto da arte que ninguém consegue ler no celular.

A base legal da profissão é a Lei 6.530/1978, e a fiscalização fica com o CRECI de cada região. Em caso de dúvida sobre uma peça específica, o CRECI do seu estado é quem responde.

A categoria especial de moradia da Meta vale para anúncio no Brasil?

Quem pesquisa sobre anúncio de imóvel no Facebook encontra muito material falando da "categoria especial de moradia", que trava a escolha de idade, gênero e localização do público. Boa parte desse material é escrita para o mercado americano.

A Central de Ajuda da Meta sobre categorias de anúncio especiais diz que as limitações de público dos anúncios de moradia valem para anunciantes que moram ou alcançam pessoas nos Estados Unidos, e para anunciantes que alcançam pessoas no Canadá e em países específicos da Europa. Um corretor de Juiz de Fora anunciando para público no Brasil não está nesses casos.

Isso não quer dizer que vale segmentar de qualquer jeito. A mesma central pede que as opções de público sejam usadas de maneira inclusiva, e não discriminatória. Na prática, eu segmento imóvel pela região onde o comprador provavelmente está, e deixo o criativo fazer o filtro do resto. E confiro a central antes de cada conta nova, porque essas regras podem mudar.

Captar imóvel também é campanha

Imobiliária vive de dois públicos: quem compra e quem tem imóvel para vender ou alugar. Muita gente só anuncia para o primeiro e depende de indicação para o segundo.

Uma campanha de captação fala com o proprietário: quanto tempo o imóvel parado custa, como funciona a avaliação, o que a imobiliária faz para divulgar. É um anúncio com outro texto, outro público e outra página, e não deve dividir a verba com a campanha de venda. Se a carteira está curta, ela pode ser até a primeira campanha a ligar.

Como eu montaria a primeira campanha de uma imobiliária

Imagine uma imobiliária em Juiz de Fora com uma carteira de apartamentos de dois e três quartos em bairros parecidos e uma equipe pequena de corretores. Eu começaria assim:

1. Escolho um grupo de imóveis com boa procura e fotos boas para começar, em vez de anunciar a carteira inteira.
2. No Instagram e no Facebook, monto um anúncio por imóvel ou por grupo bem parecido, com vídeo curto, bairro, informações principais e CRECI no tamanho certo.
3. No Google, ligo uma campanha de pesquisa com termos do tipo de imóvel e do bairro, e uma lista de termos negativos desde o primeiro dia.
4. Combino com os corretores como responder quem pergunta o valor e como registrar cada contato, para retornar quem não avançou.
5. Só depois de a primeira campanha estabilizar abro outra, de outro grupo de imóveis ou de captação de proprietário.

Em negócio local, eu costumo trabalhar com verba de anúncio entre R$ 600 e R$ 1.500 por mês, e a previsibilidade do custo por contato leva de 60 a 90 dias para aparecer. Em imóvel, essa paciência pesa ainda mais, porque a decisão é longa e parte dos contatos do começo só vira visita meses depois. Explico essas fases no artigo sobre quanto tempo o anúncio leva para dar resultado.

Se você é corretor ou tem imobiliária e quer saber por qual grupo de imóveis faz sentido começar, veja como eu trabalho com gestão de tráfego pago ou me chame para conversar.